Expats e immobili in Italia: aspetti fiscali da conoscere

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Expats e immobili in Italia: aspetti fiscali da conoscere

Expats con immobili in Italia

Expats e immobili in Italia

Spesso accade che pur avendo lasciato l’Italia, una persona risulti proprietaria di uno o più immobili in Italia. In queste circostanze occorre conoscere la fiscalità legata a tali immobili. Ovviamente la trattazione fiscale dipenderà dalle circostanze specifiche. In questo articolo dedicato agli Expats e agli immobili in Italia, voglio trattare le questioni maggiormente frequenti.

Prima di iniziare occorre fare una premessa. Nel codice tributario si fa riferimento ai redditi fondiari. I redditi fondiari comprendono sia le rendite catastali di terreni e fabbricati, sia i relativi canoni di locazione. In questo articolo farò riferimento agli immobili in quanto è la casistica maggiormente frequente.

Expats con Immobili in Italia sfitti

Spesso gli Expats con un immobile in Italia decidono di non affittarlo, o non hanno la possibilità di mettere a reddito l’immobile in Italia.

Anche se l’immobile non è a reddito però saranno dovute le imposte. In primo luogo occorrerà pagare l’IMU. Inoltre potrà essere necessario anche presentare la dichiarazione dei redditi. Infatti se la rendita catastale dell’immobile è superiore a 500 euro, allora andrà presentata la dichiarazione dei redditi. Il limite di 500 non è per singolo immobile, ma per il complesso di immobili.  Quindi se un soggetto, trasferita la sua residenza fiscale all’estero, ha due immobili, i quali hanno, ad esempio, uno una rendita catastale di 250€, e l’altro una rendita catastale di 300€, allora dovrà presentare la dichiarazione.

Expats con immobile in Italia affittato

Chiaramente, in questa circostanza andrà presentata la dichiarazione dei redditi. Due annotazioni a tal proposito:

  • Il reddito tassabile è il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5%. Qualora il canone così calcolato sia inferiore alla rendita catastale, allora dovrà essere dichiarata la rendita catastale.
  • Anche chi è residente all’estero può optare per la cedolare secca, traendo tutti i benefici di questo regime

Esenzione IMU per immobile in Italia detenuto da expats, come abitazione principale

La possibilità di beneficiare dell’esenzione IMU per abitazione principale anche da parte degli expats è una questione controversa.

A mio parere, la richiesta di esenzione per un expat, magari in riferimento  all’immobile che in passato è stato sua abitazione principale prima di trasferire la residenza fiscale all’estero, si presenta come operazione molto rischiosa. Infatti si va a dichiarare al fisco, che pur non essendo più residenti in Italia, si continua a mantenere l’abitazione principale in Italia. Pertanto sconsiglio vivamente questa opzione.

Diverso è il caso di uno straniero, che acquista casa in Italia una casa, eleggendola quale abitazione principale nel territorio italiano. Tuttavia anche questa opzione potrebbe non essere priva di rischi.

Inoltre va ricordato che la Legge di Bilancio per il 2020 ha eliminato l’esenzione IMU sulla prima casa per i pensionati che trasferiscono la residenza all’estero.

Detrazione spese per ristrutturazione

Le detrazioni per spese di ristrutturazione sostenute per immobili localizzati in Italia spettano anche ai non residenti. Tuttavia possono sorgere dei problemi. Infatti per beneficiare di tali detrazioni è richiesto l’effettuazione del pagamento con un bonifico “speciale”. Tale bonifico, bancario o postale, può essere effettuato online. La specialità del bonifico risiede nel fatto che sarà applicata da parte dell’istituto bancario o postale, una ritenuta dell’8%.

Pertanto qualora non si avesse disponibilità di un conto corrente italiano, o postale, non si potrà beneficiare delle detrazioni. In realtà va rilevato di come ad applicare la ritenuta sia la banca o la posta ricevente l’accredito, pertanto questa operazione sarebbe possibile anche utilizzando un istituto di credito estero. Tuttavia, la posizione assunta da parte dell’Agenzia delle Entrate appare rigidamente orientata sull’aspetto formale, ovvero sull’utilizzo del bonifico “speciale”. Pertanto al fine di non correre rischi di contestazioni, e successivi contenziosi, un buon consiglio potrebbe essere quello di mantenere un conto in Italia, qualora si possegga un immobile. In questo modo, oltre a poter pagare agevolmente le imposte tramite F24, si potrà anche beneficiare delle detrazioni per eventuali ristrutturazioni.

Analogo discorso vale per le detrazioni (bonus) per la riqualificazione energetica.

Detrazioni per interessi passivi su mutui per l’acquisto di immobile da adibire ad abitazione principale

Si tratta di un beneficio fiscale che consiste nella detrazione del 19% degli interessi annui su mutui contratti per l’abitazione principale. Infatti l’articolo 15 comma 1 lettera b) del TUIR prevede che gli interessi passivi e gli oneri accessori per l’acquisto di unità immobiliari da adibire prima casa, possono essere detratti fino al limite di 4.000€ per anno. Una domanda frequente è se gli interessi possano essere detratti o meno nell’anno in cui si trasferisce la propria residenza all’estero. La risposta è positiva. Infatti nell’anno di trasferimento gli interessi saranno ancora detraibili, mentre non lo saranno più dal periodo di imposta successivo. Inoltre gli interessi saranno nuovamente detraibili qualora si sposti nuovamente la propria residenza nell’immobile per il quale si è contratto il mutuo. Sul punto si può consultare la circolare 7/E 2018.

 

 

Raffaele Marino

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